單套2億起！建了17年的上海神秘豪宅，憑啥賣出這價(jià)格？

2025-07-02 23:28:49|網(wǎng)友 |來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng)整理

上海一高端住宅項(xiàng)目開(kāi)售價(jià)格達(dá)到2億人民幣，卻歷經(jīng)17年才正式面向市場(chǎng)推出。該項(xiàng)目建筑外觀呈巨大灰色“盒子”狀，其設(shè)計(jì)風(fēng)格難以定論，這一特點(diǎn)引起了社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。

漫長(zhǎng)拿地歷程

2008年12月4日，上海百仕達(dá)西郊地產(chǎn)發(fā)展有限公司通過(guò)掛牌出讓程序，以3.28億元成交價(jià)，成功取得了長(zhǎng)寧區(qū)新涇鎮(zhèn)240街坊地塊的使用權(quán)。該地塊總面積為1.36公頃，其容積率限制在1.0以下，建筑密度不得超過(guò)35%。自那時(shí)起，該地塊的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目似乎便陷入了漫長(zhǎng)的等待期。

開(kāi)發(fā)商原本預(yù)期通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)能夠迅速實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，但出乎意料的是，等待的周期竟然延長(zhǎng)至數(shù)年。據(jù)悉，自獲得土地使用權(quán)以來(lái)，項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中遭遇了眾多挑戰(zhàn)，這些問(wèn)題對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了不利影響。

外觀風(fēng)格遭疑

審視這些豪華住宅的外觀，其相連的“盒子”形態(tài)讓人難以將其與住宅建筑直接相聯(lián)系。眾多參觀者直言不諱，這種設(shè)計(jì)風(fēng)格難以接受。盡管工程銘牌上明確標(biāo)注為“民用住宅”的施工區(qū)域，但其獨(dú)特的外觀設(shè)計(jì)依舊引發(fā)了廣泛的討論。這種設(shè)計(jì)與傳統(tǒng)住宅風(fēng)格截然不同，與周邊環(huán)境顯得極不協(xié)調(diào)。

政策帶來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)

至2024年年末，相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)該區(qū)域的具體實(shí)施條例進(jìn)行了更新，此舉為項(xiàng)目的重啟提供了積極的推動(dòng)。自2024年10月份起，百仕達(dá)企業(yè)頻繁遞交申請(qǐng)，并順利獲得了包括長(zhǎng)寧區(qū)住房保障局、規(guī)劃與自然資源局在內(nèi)的多個(gè)政府部門的多項(xiàng)行政許可。在這種背景下，房屋的建設(shè)和銷售進(jìn)度顯著提速。至2025年1月，公司成功獲得了《開(kāi)工放樣復(fù)驗(yàn)審批（房屋建筑）》相關(guān)文件；該文件系針對(duì)“長(zhǎng)寧區(qū)240街坊更新項(xiàng)目（暫定名）”而制定。

產(chǎn)品規(guī)劃困境

在項(xiàng)目執(zhí)行階段，產(chǎn)品策劃面臨了重大挑戰(zhàn)。由于70/90的規(guī)定限制，設(shè)計(jì)規(guī)劃只能聚焦于小型聯(lián)排別墅，或者以90平方米以下為基準(zhǔn)的多層住宅。擁有26年項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)的江先生指出，主要挑戰(zhàn)主要集中在產(chǎn)品的銷售與盈利問(wèn)題上。該地塊占地約1.36萬(wàn)平方米，建筑密度保持在35%以下，導(dǎo)致建筑的實(shí)際投影面積受到限制。同時(shí)，還需遵守容積率的相關(guān)規(guī)定。由此，可建設(shè)的樓層大致為三層。不過(guò)，此類房產(chǎn)在西郊市場(chǎng)的銷售表現(xiàn)并不理想。

開(kāi)發(fā)商原計(jì)劃小區(qū)規(guī)模不大通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)售完，但一直未能實(shí)現(xiàn)。

重啟銷售原因

2024年年底，銷售活動(dòng)得以復(fù)蘇，這一積極的轉(zhuǎn)變主要得益于規(guī)章的優(yōu)化。據(jù)悉，在規(guī)則優(yōu)化前，該計(jì)劃并未面臨銷售難題。規(guī)章的優(yōu)化促使項(xiàng)目得以重啟。自2024年10月起，公司提交的行政許可申請(qǐng)數(shù)量顯著增長(zhǎng)，項(xiàng)目在建設(shè)和銷售方面的步伐也相應(yīng)加快。這一連串的積極變化，讓原本歷時(shí)17年的項(xiàng)目重新吸引了公眾的目光。

市場(chǎng)前景猜測(cè)

盡管該開(kāi)發(fā)項(xiàng)目面臨諸多挑戰(zhàn)，但仍有部分代理商對(duì)其在價(jià)格上與翠湖六期每平方米21萬(wàn)元相抗衡的能力保持積極看法。長(zhǎng)寧區(qū)，作為上海別墅市場(chǎng)較早發(fā)展的區(qū)域，歷來(lái)是高端住宅和別墅銷售的集中區(qū)域。然而，關(guān)于該項(xiàng)目的獨(dú)特設(shè)計(jì)和規(guī)劃能否獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，目前尚未有明確的結(jié)論。那么，針對(duì)這套起始價(jià)格高達(dá)2億元人民幣的上海高端住宅，您是否覺(jué)得它有可能在市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)價(jià)格逆轉(zhuǎn)？敬請(qǐng)于評(píng)論區(qū)發(fā)表您的見(jiàn)解，點(diǎn)贊并轉(zhuǎn)發(fā)以分享您的觀點(diǎn)。